Переоформлення права постійного користування землею та викуп з розтермінуванням — роз’яснення експерта

«Є земля видана для створення ФГ на праві постійного користування або довічного успадковуваного володіння: Якщо ця земля не була належним чином оформлена, і зараз фермер має Акт на довічне успадковуване володіння, земля має кадастровий номер, але на карті вважається землею комунальної власності — як фермер може її оформити на себе? Особливо зважаючи на те, що місцева сесія щоразу переносить розгляд питання про надання дозволу на виготовлення технічної документації. Які ризики має фермер, не виготовивши документи? Чи може ОТГ забрати таку ділянку у фермера?”, - йдеться в повідомленні.

Належне переоформлення: чи це реально?
“Перехідні положення” Земельного кодексу України та безперервні зміни до Постанови ВР України “Про земельну реформу” від 18 грудня 1990 року N 563-XII і справді зобов’язували громадян, підприємства, установи й організації, які мають у користуванні земельні ділянки оформити право власності або право користування землею. При цьому крайні терміни щоразу продовжували: спочатку до 15 березня 1994 р., далі до 1 січня 1998 р., пізніше — до 1 січня 2004 р. та до 1 січня 2008 р. Водночас невизначеним залишилося вжите законодавцем словосполучення “переоформити у встановленому порядку”, адже вказівок на такий спеціально встановлений порядок не було — це може означати оформлення за такими ж умовами, що й раніше, а також — за новими, іншими, часто дискримінаційними умовами. NB: Тобто нав’язаний обов’язок переоформлення прав не гарантує постійним землекористувачам можливість зміни законно набутого права зі збереженням розміру площ та конфігурації ділянки, не гарантує він і встановлення тривалого терміну оренди. Відтак, замість чіткого дотримання припису ст. 19 Конституції України (згідно з яким органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України), на практиці реалізація переоформлення прав відбувається довільно, а спільний знаменник часто знаходять лише у процесі довгих судових розглядів.
Рішенням Конституційного Суду України від 22 вересня 2005 р. №5-рп, норми згаданих вище законодавчих актів України щодо зобов’язання переоформити право постійного користування земельною ділянкою на право власності або право оренди визнані такими, що не відповідають Конституції України, відповідно не можуть застосовуватися. Зворотної сили рішення Конституційного суду не мають, однак діють на перспективу. NB: Це означає, що чинність раніше виданих державних актів на право постійного користування зберігається, а особи, які їх отримали, продовжують правомірно користуватися земельними ділянками.
Хто і коли може забрати землю?
Чинний Земельний кодекс України у статті 141 містить вичерпні підстави припинення права користування ділянкою:
а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;
б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом;

в) припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій;

г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;

ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

д) систематична несплата земельного податку або орендної плати;

е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці;

є) використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини;

ж) передача приватному партнеру, концесіонеру нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці, що перебуває в користуванні державного або комунального підприємства та є об’єктом державноприватного партнерства або об’єктом концесії.

NB: Непереоформлення права користування в оренду чи власність серед таких підстав відсутнє.

У ст. 143 Земельного кодексу прописані також умови, за якими можливе примусове припинення прав на земельну ділянку через суд:

– використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

– неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель, засмічення земель, пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об’єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем;

– конфіскація земельної ділянки;

– примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності;

– примусове звернення стягнень на земельну ділянку за зобов’язаннями власника ділянки;

– невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених цим Кодексом.

Отож, якщо користувач землі використовує ділянку за цільовим призначенням, його дії не призводять до шкоди й немає суспільної необхідності у відчуженні ділянки (наприклад, для прокладення доріг, будівництва лікувальних чи спортивних закладів, промислових об’єктів тощо), то державні акти на право постійного користування землею підлягають заміні виключно у випадку добровільного звернення громадян або юридичних осіб.

Викуп з розтермінуванням

Постійні користувачі ділянок не мають права розпоряджатися землею, зокрема, продавати її чи передавати у користування, тому фермер може мати власну зацікавленість у легалізації права користування у власність. Найбільш законодавчо визначеним способом для цього є викуп земельної ділянки.

NB: Відповідно до ст.128 Земельного кодексу України, громадяни та юридичні особи, які є користувачами ділянок та зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, мають можливість подати заяву (клопотання) до відповідної ради. У заяві (клопотанні) зазначають місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площу, а також згоду на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки. Рішення відповідної ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівліпродажу земельної ділянки. Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню. Документ про оплату або про сплату першого платежу (у разі продажу земельної ділянки з розстроченням платежу) є підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації. Порядок здійснення розрахунків з розстроченням платежу за придбання земельної ділянки державної та комунальної власності затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 22 квітня 2009 р. N 381. Згідно з цим документом, розстрочення платежу можливе на термін не більше п’яти років.

Розстрочка надається покупцям за двох умов: здійснення мінімум 50-відсоткового першого внеску частини платежу, який зараховується до державного та місцевого бюджетів; встановлення заборони на продаж або інше відчуження покупцем земельної ділянки до повного розрахунку за договором купівліпродажу. Розрахунок з розстроченням платежу за придбання земельної ділянки здійснюється шляхом погашення суми рівними частинами не рідше одного разу у три місяці, згідно з графіком, який є невід’ємною частиною договору купівлі-продажу. Також можливе одноразове погашення суми розстрочки у повному обсязі у термін, який не перевищує трьох місяців після внесення першого або чергового платежу.

Втішні близькі перспективи

У Верховній Раді України зареєстровано проєкт ЗУ “Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо скасування інституту права постійного користування земельними ділянками”. Метою цього документу по суті є логічне завершення розпочатої у 1990 році земельної реформи із визначенням необхідних механізмів для реальної зміни права постійного користування без шкоди для інтересів приватних користувачі (фізичних/юридичних осіб). Цікавим є те, що цим проєктом пропонується також скасувати й право постійного користування, що належало державним структурам та, на жаль, часто зумовлювало корупційні схеми. Порядок переоформлення існуючих прав постійного користування на інші речові права для фізичних та юридичних особи на приватне право передбачає або право переоформити право постійного користування на право оренди строком на 50 років, або право викупу земельної ділянки із 30- річним розстроченням платежу. Загалом цей проєкт передбачає вигідніші умови викупу земельної ділянки, аніж нині чинні. Окрім значно довшого розстрочення оплати вартості ділянки, перший внесок становить не менш як

Переоформлення права постійного користування землею та викуп з розтермінуванням — роз’яснення

При цьому, якщо у складі земель, що перебувають у постійному користуванні, є землі, які не можуть бути у приватній власності, постійний користувач, володілець земельної ділянки, на праві довічного успадкованого володіння нею позбувається не всієї ділянки, а здійснює поділ земельної ділянки із виділенням частини, на якій розміщені такі землі, в окрему земельну ділянку та відповідну решту ділянки переоформлятиме в обраний ним спосіб.